Ⅰ		현장조사 절차

조사준비		- 사업승인세목 확인, 토지/물건 공부 조사 및 확인 * 편입토지 지번 발췌, 누락토지 및 용도지역 확인 등
현장조사		- 토지/물건 현장조사 실시(토지 이용현황 및 물건 등 확인) 현장조사 자료정리(토지·물건조서 및 평면도 초안 작성 등)
재 조사		- 토지 등 인·허가 내용조회(관할 시·군·구), 용도 및 상이지목 현황측량 의뢰, 현장조사자료 정정(변경, 조사사항 반영) 등
조서작성		- 토지 및 물건조서 작성(최종) 사진 및 지적도 작업

Ⅱ		현장조사 준비(공부자료 조사)

1. 지적공부 조사

공 부	조사내용	유의 및 참고사항
지적 성과물	㉮지적 성과물과 용지도를 비교(도면에 색칠하는 방법으로 확인)하여 편입지번 조사	◦누락필지가 없도록 각별히 유의 * 의문시 되는 지번의 경우 폐쇄 지적도 등을 발급받아 분할 또는 합병 등의 과정을 확인하고, 당해지번의 존재여부 확인
토지(임야) 대 장	㉮필지별 지목과 면적을 조사하며, 사업인정고시 면적과 비교	◦당초지번과 편입지번 및 면적 등 정확히 조사
	㉯토지조서상 편입면적이 사업인정고시 면적과 차이가 나는 경우“세목고시 변경목록”작성/관리	◦토지조서상 편입면적이 사업인정고시 면적보다 넓은 경우 수용재결을 득할 수 없음 ◦이 경우 세목고시 내역을 변경 한 후 수용재결

공 부	조사내용	유의 및 참고사항
토지이용 계획확인서	㉮국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역 등 공법상 제한 사항 조사	◦(일반적 제한) 제한을 가한 자체로서 목적이 완성되고 별도의 구체적인 사업의 시행이 필요하지 않은 제한사항 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 용도지역·지구·구역, 기타 다른 법률에 의한 일반적인 제한 ◦(개별적 제한) 제한을 가한 자체로 목적이 완성되지 않고 별도의 구체적인 사업시행을 필요로 하는 제한사항 - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설 및 도시계획사업에 의한 결정고시 등, 토지보상법, 기타 다른 법률에 의한 공익사업의 계획 또는 시행의 고시 등
	㉯공법상 제한을 받는 토지는 그 제한이 일반적인 경우 제한 받는 상태대로 조사
	㉰개별적 제한(사업제한)일 경우 제한이 없는 것으로 평가하므로, 그 제한내용을 구체적으로 조사하여 제한이 받지 않은 상태대로 조사
	㉱2개 이상의 용도지역에 속하는 토지는 향후 용도지역별 면적으로 측량에 의거 구분하여야 하므로“현황측량대상”으로 별도 조사
일반건축물 대 장	㉮건축물의 현황(각각 층별/단위별 용도, 면적, 구조), 사용승인일자, 관련지번, 건축물이 지어진 다음 변동내용과 원인 등 조사	◦불법증축 등으로 원상복귀 명령이 내려진 건축물은 보상대상에서 제외
	㉯불법용도변경이나 불법 증축된 사항 등에 대하여는 변동사항에 기재되어 있으므로 건축물대장 상 건축물현황으로 조사

2. 등기사항 증명서 및 주민등록 등(초)본 조사

공 부	조사내용
토지/건물 등기사항 증 명 서	㉮소유자 및 관계인, 제반권리 관계 조사
	㉯소유권이 공유지분으로 되어 있는 경우 지분별 소유자 별도 조사
	㉰국·공유지와 사유지를 구분하여 조사
집합건물 등기사항 증 명 서	㉮집합건물의 각 호별 소유자 및 관계인, 제반 권리관계 조사
	㉯대지 지분별 대지면적 조사
주민등록 등(초)본	㉮소유자 및 관계인의 현재주소 조사

3. 공부상 내용이 서로 불일치 할 경우 조사

불일치 공부

불일치 내용

조사방법

대장과 등기사항이

미일치

㉮부동산의 표시

(소재지, 지번, 지목, 면적)

◦대장 소관청이 관리하는 대장에 의하여 파악

㉯권리사항(소유자, 관계인)

◦등기사항 기재에 의하여 파악

㉰소유자의 주소

◦주민등록 등(초)본의 최종 주소지를 보고 작성

◦주민등록번호를 확인할 수 없는 경우 등기사항증명서상 최종주소지로 작성

건축물

대장과 건축물 등기사항

미일치

㉮사업시행자가 소유권을 취득하여야 하는 경우 기본조사 시 건축물대장과 건물등기사항증명서가 상이한 경우 아래와 같이 기재

항목	건축물대장	건물등기사항 증명서	구분	기재사항
주구조	블럭조	블록조	단순문구 차이	- 등기사항증명서대로 기재
건축물 현 황	43.8㎡	38.8㎡	면적차이	- 대장의 내역(㎡)대로 기재하고 협의전 소유자에게 대장내역대로 변경 요청 *소유자가 직접 “면적”에 대해 정정등기를 하여야 함
건축물 현 황	주택 : 68.03㎡	주택 : 20평6홉	기재차이	- 대장의 내역대로 기재 *등기관이 직권으로 정정함
건축물 현 황	주택 : 68.03㎡ 창고 : 34.8㎡	주택 : 20평6홉	항목차이	- 대장의 내역(㎡)대로 기재하고 협의전 소유자에게 대장내역대로 변경 요청 *소유자가 직접 “창고”에 대하여 보존등기를 하여야 함

* 부동산의 표시가 잘못되어 있으면 소유권이전이 불가할 수 있음