ㅊ

교외선 유휴부지 청년주택 개발사업

질의 답변서

2022. 1. 13.

국가철도공단

공 지 사 항

□ 본 자료는 “교외선 유휴부지 청년주택 개발사업 민간제안공모 공고”에 따른 질의 및 답변내용으로 “교외선 청년주택 개발사업”에 한함.

서면 질의에 대한 답변 내용

○ A사

1. 주변시세의 기준은 정확히 어떻게 되는지?

: 반경 범위, 유사 전용면적 기준 적용 여부, 준공일 기준 등

답변) 주변시세는 제안자가 대상지 인근지역, 유사면적의 실거래가 등을 참조하여 제시 가능함(향후 운영개시 시점에는 타 기관과 같이 한국부동산원 주변시세 조사결과 반영 예정)

2. 신용등급 기준은 컨소시엄 구성원 모두에게 적용되는지? 혹은 컨소시엄 대표자만 적용되는지?

답변) 컨소시엄 구성원 모두에게 적용

3. 사업시행방식 관련

3-1. 특수목적법인(SPC)의 구성 시 민간사업자와 국가철도공단의 출자비율이 어떻게 되는지? 출자비율에 따라 운영 수입을 배분하는지?

답변) 공단은 점용허가를 위한 최소한의 범위(3% 이내)에서 출자 예정이며, 운영수익은 출자비율에 따라 배당

3-2. 시설물 준공 후 운영권을 제3자에게 매각 가능한지?

답변) 제3자에게 운영권 매각은 불가함

3-3. 만약 제3자에게 매각 불가 시 SPC 내 민간사업자의 지분을 준공 시점에 제3자에게 양도 가능한지?

답변) 영업개시일 이후 3년 이내에 타인에게 양도하고자 하는 경우는 철도공단의 동의를 받아야 함

3-4. 운영 시설물에 대한 운영방식(월세/전세) 및 보증금/월임대료 비율 등의 결정 주체는 누구이며, 그 기준은 무엇인지?

답변) 운영방식은 사업시행자가 결정하며, 임대료는 철도공단과 협의 후 결정

4. 국가귀속시설의 설치비용과 철도시설기여금 간 차액이 발생할 경우 어떻게 되는지?

답변) 국가귀속시설의 규모는 종합개발계획수립 시 철도공단과 협의하여 결정하며, 국가귀속시설 설치비용이 철도시설기여금보다 많은 경우 반환되지 않음

5. 2024년 교외선 재개통에 따라서 역사개량이 필수 사항인지?

답변) 역사개량은 필수사항이 아니며, 역사부지를 포함한 개발계획 수립이 필요한 경우 역사개량 후 상부시설 활용 가능

6. 군 전용선의 이설장소, 이설범위, 이설비용 등 세부계획 및 비용 부담 주체가 어떻게 되는지?

답변) 군 전용선 이설은 사업시행자 부담을 원칙으로 하며, 필요시 철도공단 협조

7. 가점의 범위가 3% 인지 또는 3%보다 적을 경우 해당사항이 어떤 것인지?(가점에 대한 확정 기준 설정 필요)

답변) 가점의 범위가 3%이며, 가점 범위에 대한 기준은 사업주관자 공모 평가 시 심의위원회에서 결정

8. 1쪽 기준을 A4용지 2매를 기준으로 하는 것인지?

(A4 기준 150 page 또는 A4 기준 300 page)

답변) 1쪽은 단면 기준으로 함

○ B사

1. 사업신청자의 최저 신용등급이 규정되어 있는데, 컨소시엄 대표자 및 주요주주 외에 특수분담업무를 수행하는 기타 주주도 신용등급도 제시된 기준을 준수해야 하는지요? 또는 신용등급 기준에 미달하는 기타주주의 출자예정액에 대해 컨소시엄 대표자나 주요 주주의 출자 보증으로 대체할수 있는 지요?

답변) 사업신청자(컨소시엄 참여자 포함)는 제시된 신용등급 기준을 만족해야 하며, 주주 간 출자보증 대체는 불가함

2. 제안서 작성 기준 중 차입이자율 기준을 명시한 것은 실제 시장 조달가능 금리에도 불구하고 제시된 이자율을 사용하여 재무계획을 수립해야 한다는 의미인지?

답변) 제시된 이자율 사용

3. 사업을 위해 설립 할 특수목적법인(SPC)은 상법상 주식회사이면, 일반 SPC, 법인세법 상 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사(PFV), 부동산투자회사법 상의 부동산투자회사(REITs) 어느 것으로 해도 무관한 것인지?

답변) PFV, REITs가 개발시설의 건설·운영(30년) 및 사업추진 과정의 모든 책임을 담당할 경우 가능(단, REITs는 사업추진협약 체결시까지 설립되어야 함)

4. 출자회사 표준정관은 협의하여 변경이 가능한지?

답변) 출자회사 정관은 공단과 협의하여 결정

5. 군전용분기선을 고려하여 군수물자 상하차장 등 군에서의 소요면적이 필요하고, 원당재정비계획의 원당로 확폭 예정 등에 따라 정확한 민간개발 범위가 유동적일 수 있는바 개발가용 면적을 알 수 있는지요?

답변) 본 공모는 민간제안 공모로서 공모지침서에 제시된 면적을 활용하여 개발계획 수립 (단, 향후 관련기관 협의 결과 등에 따라 개발가용 면적 확정 예정)

6. 교외선 재개통시 원릉역 역무시설의 필요면적은?

답변) 역무시설은 제안자가 자유롭게 제시 가능함(단, 향후 사업주관자 선정 후 운영사인 한국철도공사와 협의하여 확정 예정)

7. 철도부지(국유지)에 인전합 소필지를 포함하여 개발시 민간이구입주체가 되어야 하는지요?

답변) 철도부지 외 필요한 인접부지는 사업시행자가 매수하여야 함